【干货】要降价？站岗了？谈谈下半年珠海楼市.pdf
最近的楼市，不太平。
住建部表态：持续整治房地产市场秩序，房价上涨过快城市将被问责。
住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、公安部、自然资源部、国家税务总局、国家市场监督管理总局、中国银行保险监督管理委员会、国家互联网信息办公室等8部门联合发布关于持续整治规范房地产市场秩序的通知。
现阶段，楼市调控调子没有变。那么，珠海楼市会有影响吗？走势如何？
珠海，算楼价上涨过快城市吗？
我们先来看看近几年珠海楼市的变化。从珠海中原监控的一手房住宅数据来看，近7年楼市以上涨为主，其中2017年至2018年，楼市经历大调整，整体价格有所回调。
而楼价出现下跌的年份为2018年，彼时珠海限购加码，市场成交回落至冰点，不少项目打折促销。
仔细看看，楼价涨幅在10%以上的年份，则是2016年和2019年。整体而言，相比广州、深圳、东莞等地，近几年的珠海楼价上涨不算过快。
| 年份 | 楼价（元/平） | 同比上一年涨幅 |
| 2014 | 14895.54 | / |
2015 | 16005.96 | 7.45%↑ |
| 2016 | 19612.62 | 22.53%↑ |
| 2017 | 20875.3 | 6.44%↑ |
| 2018 | 20116 | 3.64%↓ |
| 2019 | 22789.76 | 13.29%↑ |
| 2020 | 23811.45 | 4.48%↑ |
最新数据，2021年上半年，珠海全市一手房住宅均价24744.18元/平，上涨幅度约3.11%。
总体而言，近几年，珠海不算楼价上涨过快的城市。
购房政策，会否收紧？
目前，珠海的购房政策在大湾区各大城市中，算是比较宽松。非本地户籍，无需个税和社保，基本都能在珠海买一套或以上的住宅。
不过，在2021年上半年，珠海楼市成交火热的时候，不时有消息传出，珠海政策即将从严。
就目前来看，只要楼价浮动不过分，政策从严的概率较小。
但，接下来，举全市之力加快推进建设的横琴粤澳深度合作区，将是珠海新一轮风起之地。如果政策从严，个人认为会从香洲城区、保十琴开始。
备案价，还能持续走高吗？
今年以来，各大片区有不少盘备案价冲高，其中横琴已有盘售价刺破7万/平。而市区呢，规模以及地段都不算上乘者，备案价最高可达4.7万/平。
而大家都关注的保十琴，十字门项目最高备案价直逼6万/平，保税区住宅项目最高备案价也在4万/平以上。此外，唐家半岛，有盘备案价最高达4.8万/平。
再看航空新城、科创北围、滨海商务区等，各大项目备案价屡现新高。
从已经备案并且销售的项目来看，个别以相对大的折扣入市，依然备受市场青睐。也有盘高开低走，前期销售情况不够理想，后期加大折扣走货。不过，品质项目，依然卖出较高的价格。
那么，接下来各大片区的心盘入市，备案价还会逐步走高吗？从目前来看，各大片区标杆项目的备案价几乎已是风向标。
同时，迫于整体政策面的压力，价格一路走高也不现实，下半年冲击大家眼球的项目备案，出现将不如上半年频繁。
那么，开发商的实际销售价格，会有变化吗？会降价吗？
从2021年6月开始，珠海楼市相比上半年，确实出现了降温。但目前未见规模降价促销，比如航空新城，仅是有尾盘优惠走货，而个别盘也只是打出几套特价单位吸客。
而目前越战越勇的保十琴，相比今年初，价格涨幅明显，后续预测也将越来越勇。但一些货量大、利好少、兑现慢的片区，或是市区地段、品质不够理想的项目，会加大折扣走货。
保十琴及辐射板块，下半年“当红”
从政策层面，粤澳深度合作相关文件的出炉，将是珠海风起的一大因素。因而，接下来，珠海比较热门的板块将是：横琴>十字门>保税区>航空新城>滨海商务区。
可以怎么买？关键看大家资金实力：
横琴：门槛高，有盘销售均价在6万/平以上，规模住宅盘不多。简言之，门槛高，选择少。
十字门：在售主要是中海、华发两大开发商出品。较横琴（规模住宅项目）存在1万-3万/平不等的楼价差。教育资源不及横琴，各方面配套不差，但居住人气尚不足，商业氛围未成气候。
保税区：住宅项目一入市，已站上高位，在售均价已达3.7万-3.8万/平。区位不错，但道路、商业、教育等配套，兑现均需时日。
航空新城：和保十琴通过洪鹤大桥、金海大桥相连。片区配套成熟，界面漂亮，接下来市场热度依然保持。
滨海商务区：和横琴一桥之隔，横琴好，这里就好。加之引进珠海一中的初中部、小学部，近期利好消息较多。下半年，这里将有多幅用地招拍挂，预计会是各大兵家争夺之地。届时，这个片区热度更上一层楼。
那么，珠海其他板块，又会是什么情况，我们短短几句来聊聊：
唐家半岛：后续有新货入市的项目越来越少，销售价格预测平稳走高。片区成熟度越来越高，自住改善可考虑。
科创北围：大部分房源被深圳客或外地客买走，这个片区居住氛围要形成需要时间。目前，板块楼价已经跃升了不少。要再走高，需要实质性的利好政策落地。下半年市场，热度预测不如上半年。会不会降价促销？看市场博弈，和开发商是否急于回款。目前，这个片区还没见到“搅屎棍”。
湖心新城：政府如果给力，片区路网会在今年有很大的改善，呈现的界面也会有质的飞跃。片区不乏品质好盘，后续好产品也会不断出现，价格预期继续走高，但不会跳涨。自住兼投资，都可考虑一下。
主城区：学区房和旧村改造项目，将是热门关注。对于自住客而言，想留在城区的，可以加快脚步看房。但要注意的是，大体量的旧村项目，开发周期会比较长。因而，在心理预期上，需要做好这方面的准备。比如到底什么时候可以住进去，比如实际使用学区时就读的是什么中学和小学，比如住进去周边一直在开发，能否忍受这样的环境。
房贷啥时候可以放松？
有点遗憾，感觉今年内，房贷放松的可能性都比较低。
按照往常，全面降准，往往利好楼市。然而，如今逻辑却不大相同。
7月20日，房姐团队对于珠海各大银行房贷利率做过最新一次摸查，上涨依然是趋势：
仔细一看，国有四大银行的首套房贷利率已经在5.75%以上。
此外，从最近各大粉丝反馈，放款又慢了。
房姐有朋友表示，大约在5月底出房产证完成银行抵押，彼时以为三个月左右可以放款，但最新从银行得到的答复：“目前平均放款速度在6个月左右“。
从目前国家政策面来看，楼市政策从严为趋势。
下半年的土地市场，有哪些看头？
下半年的土拍市场如何？我们先来看看珠海上半年的土地拍卖情况。
据房姐统计，上半年，珠海共成交了8宗商住地块，香洲、金湾、斗门片区均有涉及，成交面积约53万平，成交总价达112亿。
实话说，珠海今年上半年，房地产用地出让力度很一般。而值得大家关注的地块主要是华润北围的“巨无霸”综合地块，以及万科落子保税区的第二幅地块，还有龙光南屏地块。
从今年相关部门发布的土地供应计划来看，下半年比较吸睛的土拍场面，预计也不多。
比较受到大众关注的主要有以下的地块：
其一，拟被华侨城“预定”的超级“巨无霸”。不久前，我们曾亲踩地块现状，基本已经完成清场和平整。
但何时供地，还视乎相关双方在用地指标、地块价格等方面的博弈。如果今年没有完成供地，也并不出奇。
其二，滨海商务区将是兵家力争之地。
今年6月，珠海市公共资源交易中心发布了《珠海市国有建设用地使用权公开出让预公告》，其中滨海商务区将有3幅地块预计近期推出。
买房稳赚不赔？心态变一变！
目前，全国人民的买房热情依旧未降，下半年珠海楼价预期平稳往上。很多人问，这时候入手会否“站岗”？
大约两年前，曾以2.3万/平的单价下定北围某盘的网友问，是否要违约，损失数十万定金，及时止损。
彼时北围市场，着实低迷，政策利好更是鲜见。那时，我的答案是：“先持房观望一下”。
所以担心站岗的朋友，可以选择二手有市场的市区中心地段，或学区比较有竞争力的电梯房。
至于各大新区，主要盯政策利好以及配套兑现速度。另一半决定因素，则是赌你看好的未来是否兑现。现如今，已经没有稳赚不赔的房产投资。
咱们，心态调整一下。
刚需买房，含泪早买早享受！
今年，将是刚需买房颇为艰难的一年。而卖一买一的改善家庭，可以说是“太惨了”。
各地楼价均已不低，这是不争的事实。这时买房，楼价到底在半山腰、还是山顶，难下结论。
但可以肯定的是，这时的利率确实处于高位水平，购房成本是真的高。
但刚需要不要去看房呢？要不要入手？个人认为，早买早享受，够钱就买。多看看二手房，如果认为业主叫价实在离谱，多看看，比一比，等一等。
至于卖一买一的改善家庭，需要提前谋划，目前银行放款期非常长。相信现如今便有不少粉丝因未等到卖房的放款，不够首付下手置换的物业，而心急如焚。
大家，文末留言，随便聊聊吧。
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片区：航空新城，降价了？